Sidan innehåller annonser

Uppdaterad: 16 jun 2025

Seniorlån (Hypotekslån Pensionär): Ränta, Alternativ, Nackdelar

Av: Nina Appelgren

Skriven av Nina Appelgren Ekonomiskribent

Nina Appelgren är en erfaren ekonomiskribent med expertis inom privatekonomi, lån och revision. Nina har läst Civilekonomiprogrammet på Stockholms och Karlstads universitet. Hon har sammanlagt mer än 9 års erfarenhet av att arbeta med eller studera ekonomifrågor, däribland som revisionsmedarbetare hos revisionsföretaget Ernst & Young.

Redaktör: William Bergmark

Redaktör William Bergmark Ekonomiredaktör

William Bergmark är medgrundare till Lånea.se och en erfaren skribent och redaktör inom ekonomifrågor. Hans expertis och spetskompetens är inom låneprodukter, kreditkort, och kreditgivning. William har en ekonomirelaterad masterexamen och över 7 års samlad arbetslivserfarenhet inom lån, bland annat som lånerådgivare hos låneförmedlaren Sambla.

Granskare: Elias Bülow

Granskare Elias Bülow Faktagranskare

Elias är en av de entreprenörer som grundat Lånea.se. Han har 9 års arbetslivserfarenhet inom privatekonomi, bland annat via arbete som lånerådgivare och rådgivningschef hos låneförmedlare Sambla. Elias har även en kandidatexamen i ekonomi från Uppsala universitet.

Seniorlån är en typ av bolån för pensionärer i form av en kapitalfrigöringskredit. Med seniorlån kan personer över en viss ålder, ofta 60 eller 65 år, frigöra kapital ur sin bostad utan att behöva sälja den. Denna typ av lån kallas även hypotekslån för pensionärer, pensionärslån eller hypotekspension.

Med ett seniorlån kan pensionärer belåna en del av bostadens värde och omvandla det till likvida medel. Lånet återbetalas i regel först när bostaden säljs, till exempel vid flytt eller dödsfall. Ett seniorlån gör det möjligt att få tillgång till bundet kapital utan löpande amorteringar.

Lånevillkor för bolån vs seniorlån

Tabell 1: Jämförelse av lånevillkor för vanliga bolån och seniorlån (hypotekslån för pensionärer).
Lånevillkor	Bolån	Seniorlån
Lånebelopp	Baseras på inkomst och bostadsvärde	Baseras främst på bostadens värde och ålder
Max belåningsgrad	85 %	Oftast 50 %
Ålderskrav	Minst 18 år	Minst 60 år
Löptid	Ofta ca 30–50 år, eller tills lånet är löst*	Ofta tills bostaden säljs eller låntagaren avlider
Ränta	Ca 2,25–4,75 %	6,3–6,35 %
Betalning av ränta	Löpande månadsvis	Läggs till skulden kvartalsvis (betalas ej löpande)
Uppläggningsavgift	0–1 000 kr	1 850 kr
Aviavgift	0 kr	95–190 kr/år
Amortering	0–3 % per år	Ingen löpande amortering
Ränteavdrag	Löpande årsvis	Endast när lånet återbetalas
Syfte	Köpa bostad	Frigöra kapital från befintlig bostad
Krav på kreditvärdighet	Ja	Nej, lånet baseras på bostadens värde

*Vanliga bolån ska amorteras med 0–3 % av lånebeloppet per år, beroende på skuldkvot och belåningsgrad. Ett amorteringskrav på 3 % per år motsvarar en löptid på ca 33 år.

Nackdelar med seniorlån

De främsta nackdelarna med seniorlån är:

Räntan är högre än för vanliga bolån. Seniorlån har räntor på 6,3–6,35 %. Det är betydligt högre än räntorna på vanliga bolån. De flesta bolån har räntor på 2,25–4,75 %.
Skulden växer över tid genom ränta-på-ränta-effekt. Räntan på seniorlån läggs till den utestående skulden istället för att betalas löpande. Det medför att du betalar ränta på ränta. Det gör att skulden ökar snabbare ju längre tid lånet löper.
Arvet till efterlevande minskar. Skulden växer snabbt när du tar ett seniorlån. Därmed belånas i regel en stor del av bostadens värde. Eftersom skulden ska återbetalas vid dödsfall innebär det att arvet minskar eller elimineras.
Det kan påverka möjligheten att få andra lån. Hög skuldsättning i kombination med stigande ålder kan göra det svårt att få andra krediter eller lån samtidigt som du har ett seniorlån.
Ökad risk för överbelåning om bostadsvärdet sjunker kraftigt. Även om det ofta finns en ”skuldfrigaranti”, kan ett sjunkande marknadsvärde innebära att det inte blir något över om bostaden säljs.
Kan påverka bostadstillägg för pensionärer. Ett seniorlån kan minska eller ta bort rätten till bostadstillägg. Därför bör du dubbelkolla med Pensionsmyndigheten om ditt bostadstillägg påverkas innan du tar ett seniorlån.
Lägre ränteavdrag än för vanliga bolån. Ränteavdrag görs inte årligen för seniorlån, utan som en engångspost när lånet löses. Avdraget är 30 % upp till 100 000 kr och 21 % därutöver. När du betalar ränta som en klumpsumma medför det att en större andel av räntekostnaden hamnar över 100 000 kr. Detta resulterar i ett lägre totalt ränteavdrag jämfört med årliga avdrag vid traditionella bolån.
Du måste flytta befintliga bolån. Om din bostad redan är belånad måste du flytta ditt befintliga bolån när du tar ett seniorlån. Du får då en högre ränta på hela bolånet. Dessutom kan du behöva betala ränteskillnadsersättning för att lösa ditt befintliga bolån i förtid.
Begränsat val av långivare och villkor. Det finns endast ett fåtal aktörer som erbjuder seniorlån. Det minskar konkurrensen och kan medföra sämre villkor.

Fördelar med seniorlån

De främsta fördelarna med seniorlån är:

Du får extra pengar utan att behöva sälja bostaden. Med ett seniorlån kan du frigöra kapital som annars är bundet i din bostad, utan att behöva sälja bostaden och flytta.
Du slipper månadsamortering, vilket kan underlätta för ekonomin. Du amorterar inte löpande på ett seniorlån. Därmed kan du belåna din bostad utan att det påverkar dina månatliga utgifter.
Möjlighet till flexibel användning av pengar låsta i bostaden. Du väljer själv hur du vill använda ett seniorlån. Lånet kan till exempel användas för resor, renovering eller ekonomiskt stöd till barn eller barnbarn.
Möjlighet att bo kvar i ditt hem. Med ett seniorlån kan du fortsätta bo kvar i en trygg och välkänd miljö och samtidigt nyttja värdet på bostaden.
Kan ge en guldkant på tillvaron. Ett seniorlån ger utrymme för mer livskvalitet under pensionen.
Skuldfrigaranti. Med ett seniorlån kan skulden aldrig bli större än bostadens värde.

Vilka banker har seniorlån?

De två banker som i skrivande stund (juni 2025) erbjuder seniorlån är:

Svensk Hypotekspension: Seniorlån med 6,35 % ränta.
60plusbanken: Seniorlån med {60plusbanken|interest_rate_span} % ränta.

Tidigare hade även storbankerna Swedbank, Nordea och Handelsbanken seniorlån. Numera erbjuds inte längre hypotekslån för pensionärer hos dessa banker.

Bästa seniorlånet

Det bästa seniorlånet (pensionärslånet) finns hos 60plusbanken. De erbjuder lägst ränta, lägst aviavgift och möjlighet till högst belåningsgrad. Det bästa sättet att ta ett hypotekslån som pensionär är ett traditionellt bolån. De är svårare att få som pensionär, men har betydligt lägre räntor än seniorlån.

Fem alternativa sätt att frigöra kapital som pensionär utan att ta seniorlån är:

Bolån. Ett traditionellt bolån är oftast ett bättre alternativ till hypotekslån för pensionärer eftersom de har lägre räntor.
Blancolån. Istället för ett seniorlån kan ett blancolån (lån utan säkerhet) vara ett alternativ. De flesta blancolån för pensionärer har dock högre räntor än seniorlån, och passar därför bäst för små belopp och kort återbetalningstid.
Låna från anhöriga. Ett alternativ till seniorlån är att låna pengar av anhöriga, till exempel genom att de själva belånar sin bostad. Då blir villkoren oftast bättre och räntan lägre än för seniorlån.
Hyra ut en del av sin bostad. Att hyra ut ett rum eller en del av bostaden ger löpande inkomster utan att ta seniorlån. Det kräver dock att man är bekväm med att dela boende.
Sälja bostad. Att sälja sin bostad frigör kapital direkt utan att man behöver ta seniorlån. Om man vill bo kvar kan man överväga att sälja till anhöriga och sedan hyra bostaden av dem.

Jämförelse: Kostnad bolån vs seniorlån

Tabell 2: Kostnadsexempel för bolån jämfört med seniorlån.
Lånevillkor	Seniorlån	Bolån
Bostadens anskaffningsvärde	2 000 000 kr	2 000 000 kr
Lånebelopp	1 000 000 kr	1 000 000 kr
Ränta	6,3 %	3 %
Amortering	0 kr	0 kr
Försäljningspris 10 år senare	4 000 000 kr	4 000 000 kr
Skuld vid försäljning	2 229 791 kr	1 000 000 kr
Total räntekostnad	1 229 791 kr*	594 000 kr
Totalt ränteavdrag	267 256 kr**	178 200 kr
Räntekostnad efter avdrag	962 535 kr	415 800 kr
Kapitalvinstskatt	440 000 kr***	440 000 kr
Nettovinst försäljning	1 597 465 kr	2 144 200 kr
Räntekostnad per månad under 10 år, efter avdrag	8 021 kr	3 465 kr

*Ett seniorlån får en högre räntekostnad än ett bolån eftersom räntan är högre och att det läggs ränta på ränta till skulden under lånets löptid.

**Skatteavdraget är 30 % för räntekostnader upp till 100 000 kronor och 21 % därutöver. Räntekostnaderna för ett seniorlån dras av först när du löser lånet. Eftersom räntekostnaden är en klumpsumma får du ränteavdrag på 21 % istället för 30 % för större delen av dina räntekostnader. För bolån görs ränteavdrag istället årligen. Då får du avdrag på 30 % eftersom de årliga räntekostnaderna för ett bolån sällan överstiger 100 000 kronor.

***Reavinstskatten vid försäljning av en privatbostad är 22 %.

Så fungerar seniorlån

Här kan du läsa mer hur villkor och egenskaper för seniorlån fungerar:

Ränta

Räntan på ett seniorlån betalas inte löpande, utan läggs till skulden varje kvartal. Det innebär att skulden växer över tid eftersom du betalar ränta på både det ursprungliga lånebeloppet och på den redan upplupna räntan, alltså ränta på ränta.

När bostaden senare säljs, till exempel vid flytt eller dödsfall, betalas lånet tillbaka inklusive alla räntekostnader som lagts till skulden. Det medför att du betalar en högre räntekostnad för ett seniorlån än för ett vanligt bolån, där lånet amorteras och skulden minskar löpande.
Krav
Vanliga krav för att få ett seniorlån är:
- Du måste vara minst 60 år gammal. Är du gift eller bor med någon, räknas den yngsta personens ålder. Det finns däremot ingen övre gräns för hur gammal du får vara.
- Värdet på belånade bostadsrätter måste överstiga 500 000 kr.
- Värdet på belånade villor eller fritidshus måste överstiga 900 000 kr.
- Belåningsgraden får oftast inte överstiga 50 %. Det finns gränser för hur stor andel av bostadens värde du får låna. Maxbelåningen brukar vara cirka 30–50 % av bostadens marknadsvärde, beroende på låntagarens ålder. Ju äldre du är, desto mer brukar du få belåna din bostad.
- Du måste låna minst 100 000 kr. De seniorlån som Lånea känner har minsta lånebelopp på 100 000 kronor.
- Du måste flytta befintliga bolån. Om du redan har ett bolån måste det lösas och flyttas över till samma långivare som ger ut seniorlånet. Det beror på att en och samma bostad inte kan vara säkerhet för lån hos två olika långivare.
- Bostaden ska vara belägen i ett område med stabil prisutveckling. För att ta reda på om du bor i ett område som godkänns för seniorlån kan du kontakta enskilda långivare.
Utbetalning
Du har oftast tre alternativ att välja mellan för hur du vill få ett seniorlån utbetalt:
- Engångsbelopp: Du får hela lånebeloppet utbetalt direkt. Det här passar om du vill lösa andra lån, göra en större renovering eller köpa något dyrt.
- Månadsvis: Lånet betalas ut i mindre delar varje månad. Det ger en jämn inkomst och passar dig som vill få ett extra tillskott till din månatliga pensionsutbetalning.
- Uttag vid behov: Du kan ta ut pengar från en kredit när du vill. Då betalar du bara ränta på det du faktiskt använt, inte på hela det tillgängliga beloppet.
Amortering

Ett seniorlån amorteras inte under lånets löptid. Det innebär att skulden ökar löpande eftersom du inte amorterar och att du betalar ränta på ränta.

Hela lånet, inklusive ränta, ska återbetalas först när bostaden säljs. Det sker i regel om du flyttar till ett vårdboende, säljer bostaden av annan anledning eller vid dödsfall.
Garantier för seniorlån
Ett seniorlån omfattas i regel av två typer av garantier:
- Bo kvar-garanti. Den som tar ett seniorlån med Bo kvar-garanti har rätt att stanna i sitt hem så länge personen själv önskar. Långivaren har alltså inte möjlighet att kräva att bostaden säljs eller att låntagaren flyttar för att betala tillbaka lånet.
- Skuldfrigaranti. Med en skuldfrigaranti är du skyddad från att behöva betala tillbaka mer på ditt seniorlån än vad bostaden säljs för, även om skulden är högre. Om lånet överstiger bostadens värde vid försäljning, tar långivaren förlusten. Du kan alltså inte bli skyldig mer pengar än vad bostadens försäljningspris.
Ränteavdrag för seniorlån

När du har ett seniorlån betalar du inte räntan löpande varje år, utan först när du flyttar och säljer bostaden. Det innebär att du inte kan göra ränteavdrag i deklarationen varje år, som man kan med vanliga bolån. Istället får du dra av hela räntekostnaden på en gång när lånet betalas tillbaka.

Eftersom det ofta går många år innan lånet löses, kan räntekostnaden hinna bli hög. Om den totala räntan då överstiger 100 000 kr får du bara göra avdrag med 21 % på det som överstiger gränsen. Upp till 100 000 kr är avdraget 30 %.

Hade du i stället haft ett vanligt bolån med årligt ränteavdrag, hade du sannolikt hamnat under 100 000 kr per år. Då hade du också fått ett högre procentuellt avdrag än för ett seniorlån (30 % istället för 21 %).

Åtta tips till dig som är intresserad av att ta seniorlån:

Jämför och överväg andra möjligheter. Innan du bestämmer dig för ett seniorlån kan det vara klokt att se över om det finns andra sätt att frigöra pengar. Till exempel kan ett privatlån eller att sälja bostaden och flytta till ett billigare boende vara mer fördelaktigt.
Kontrollera om bostadstillägg påverkas. Om du bara behöver en mindre extra inkomst kan det vara bättre att först kolla om du har rätt till bostadstillägg. Har du redan bostadstillägg kan det sänkas om du tar ett seniorlån, så kontrollera detta noggrant.
Fundera över hur mycket du verkligen behöver låna. Ta inte ett större lån än du faktiskt behöver. Eftersom räntan på seniorlån är relativt hög, leder ett stort lånebelopp till onödigt höga kostnader över tid. Ju mindre du lånar, desto lägre blir din totalkostnad.
Beräkna den långsiktiga kostnaden. Seniorlån blir dyrare ju längre de löper, eftersom räntan läggs till skulden löpande. Gör en uppskattning på hur mycket lånet skulle kosta om du löser det om till exempel 5, 10 eller 20 år, så att du får en tydlig bild av hur skulden växer.
Se över extra kostnader som kan tillkomma. Utöver själva lånet kan det tillkomma andra avgifter, till exempel för bostadsvärdering eller nya pantbrev. Ta reda på vilka sådana kostnader som gäller för just din situation och säkerställ att du kan hantera dem.
Tänk på konsekvenserna vid flytt. Om du väljer att flytta och sälja bostaden måste hela lånet betalas tillbaka. Eftersom skulden växer med tiden kan vinsten vid försäljningen bli mindre än om du haft ett vanligt bolån. Ha det i åtanke när du planerar din ekonomi.
Överväg hur lånet påverkar arvet. Eftersom skulden växer över tid kan det påverka hur mycket som blir kvar till dina arvingar. Det kan vara bra att göra en uppskattning av hur mycket av bostadens värde som återstår efter att lånet har lösts.
Ta reda på vad som händer vid dödsfall. Det är viktigt att veta vad som sker med lånet om du eller en eventuell medlåntagare avlider. Fundera också på om konsekvenserna för efterlevande känns rimliga och om de har möjlighet att hantera situationen.

Vad seniorlån kan användas till

Några exempel på vad ett seniorlån kan användas till är:

Renovering av bostad. Du kan använda ett seniorlån för att rusta upp din bostad, till exempel byta kök, badrum eller göra den mer tillgänglighetsanpassad för stigande ålder.
Dryga ut pensionen. Ett seniorlån kan ge ett extra tillskott varje månad och därmed förbättra vardagsekonomin och levnadsstandarden.
Finansiera resor och upplevelser. Det går att använda ett seniorlån till att resa, besöka familj eller göra sådant du tidigare inte haft råd med.
Köpa ny bil eller andra kapitalvaror. Behöver du en ny bil, vitvaror eller annan större investering kan du täcka den kostnaden med ett seniorlån.
Hjälpa barn eller barnbarn ekonomiskt. Du kan använda ett seniorlån för att ge ekonomiskt stöd till anhöriga, till exempel vid bostadsköp eller studier.
Betala oförutsedda utgifter. Om det dyker upp oväntade kostnader, som tandvård eller reparationer, kan ett seniorlån fungera som en ekonomisk buffert.

Vanliga frågor och svar

Vad händer med seniorlån om låntagaren dör?

Om en låntagare med seniorlån dör och det finns en medlåntagare som bor kvar, fortsätter lånet som vanligt. Annars ska lånet betalas tillbaka, oftast genom att bostaden säljs. Arvingar som vill behålla bostaden måste i så fall själva lösa låneskulden inom åtta månader efter dödsfallet.

Vad händer med seniorlån om värdet på bostaden minskar?

Ett seniorlån påverkas i regel inte om bostadens värde minskar under tiden du bor kvar. Säljs bostaden för mindre än vad skulden uppgår till, skrivs överskjutande del av lånet av. Du eller dina arvingar blir alltså aldrig skyldiga att betala mer än vad bostaden är värd vid en försäljning.

Kan jag lösa ett seniorlån i förtid?

Ja, du kan lösa ett seniorlån i förtid om du vill, till exempel om du säljer bostaden eller har möjlighet att betala tillbaka lånet på annat sätt. Eftersom seniorlån har rörliga räntor kan du betala av ditt lån i förtid när du vill utan extra kostnad i form av ränteskillnadsersättning.

Kan jag ta seniorlån om jag har kvar lite på mitt gamla bolån?

Ja, du kan ta ett seniorlån även om du har en del kvar på ett tidigare bolån, men då måste det gamla bolånet först lösas. Alla bolån på bostaden behöver flyttas över till den bank där du tar seniorlånet. Det beror på att bostaden inte kan vara säkerhet för lån hos flera olika långivare samtidigt.

Hur länge kan jag ha ett seniorlån?

Ett seniorlån har ingen bestämd löptid, vilket innebär att du kan ha kvar lånet så länge du bor i bostaden. I praktiken kan du alltså ha ett seniorlån livet ut. Lånet behöver däremot betalas tillbaka om du avlider, säljer bostaden eller flyttar permanent, till exempel till ett vårdboende.

Vad är skillnaden på dagens pensionärslån och tidigare seniorlån?

Den främsta skillnaden mellan dagens pensionärslån och tidigare seniorlån är att de gamla ofta hade en tidsgräns och att skulden kunde bli högre än bostadens värde. Dagens lån har ingen bestämd löptid och har oftast en skuldfri-garanti. Det innebär att du aldrig blir skyldig mer än bostadens marknadsvärde.

Vad är skillnaden på bolån för pensionärer och seniorlån?

Skillnaden mellan vanliga bolån för pensionärer och seniorlån är främst hur lånen betalas tillbaka. Med ett bolån betalar du ränta och amortering varje månad. Ett seniorlån är däremot amorteringsfritt, och räntan läggs till skulden löpande. Dessutom är räntan oftast högre på seniorlån än på vanliga bolån.

Kan jag få ett seniorlån på ett fritidshus?

Ja, du kan få ett seniorlån med ett fritidshus som säkerhet, om huset är värt minst 900 000 kr och ligger i ett område som godkänns av långivaren. Belåningsgraden får oftast inte överstiga 50 %, och hur mycket du får låna beror på din ålder. Ju äldre du är, desto högre belåning kan tillåtas.

Kan jag flytta om jag har ett seniorlån?

Ja, du kan flytta även om du har ett seniorlån, men då måste lånet lösas i samband med att du lämnar bostaden. Eftersom bostaden är säkerhet för lånet krävs att hela skulden betalas tillbaka vid en försäljning eller permanent flytt, till exempel till ett vårdboende.