Låna pengar till tomt
Av: Nina Appelgren
Redaktör: William Bergmark
Granskare: Elias Bülow
Du kan låna till en tomt genom att belåna din bostad, ta bygglån eller privatlån. I normala fall kan inte enbart tomten användas som säkerhet. Privatlån kräver ingen säkerhet eller kontantinsats, men har räntor och lägre lånebelopp än bolån och bygglån. Bygglån passar bra om du planerar att bygga på din tomt.
Olika typer av lån till tomt
Tre exempel på de vanligaste typerna av lån till tomt är:
- Bolån: lån med befintlig bostad som säkerhet.
- Bygglån: lån till ny- eller tillbyggnad på tomt.
- Privatlån: lån utan säkerhet för att köpa tomt.
| Typ av lånevillkor | Utökat bolån | Bygglån | Privatlån | Medlemslån |
|---|---|---|---|---|
| Lånebelopp | Max 85 % av bostadsvärdet | Max 85 % av förväntat fastighetsvärde | 100–800 000 kr | 20 000–400 000 kr |
| Löptid | Minst ca 30 år | Ca 12–24 mån | 1 mån–20 år | 1–12 år |
| Ränta | Ca 2,25–4,75 % | Ca 4,75 % | Oftast 6,99–18,99 % | 6,05–9,3 % |
| Krav på kontantinsats | Ja, minst 15 % av bostadsvärdet | Ja, minst 15–20 % av förväntat fastighetsvärde | Nej | Nej |
| Krav på säkerhet | Ja, bostad | Ja, fastighet | Nej | Nej |
| Uppläggningsavgift | 0–1 000 kr | 5 000–10 000 kr | 0–588 kr | 0–585 kr |
| Aviavgift per månad | 0 kr | 0 kr | 0–75 kr | 0–45 kr |
Vilken typ av tomtlån är bäst för mig?
| Lånetyp | Bäst för |
|---|---|
| Bolån | Lägst ränta Högst lånebelopp |
| Bygglån (byggnadskreditiv) | Ny- och tillbyggnationer på tomt |
| Privatlån | Ej kontantinsats Lån till enbart tomt |
| Medlemslån | Ej kontantinsats Låg ränta för fackmedlemmar Lån till enbart tomt |
Bolån för tomtköp
En obebyggd tomt kan i regel inte användas som säkerhet för ett bolån. För att ta bolån till tomt krävs därför att du har en befintlig bostad att belåna. Du kan som mest låna 85 % av bostadens marknadsvärde. Om du äger en bostad med låg belåningsgrad har du möjlighet att belåna den för att köpa en tomt.
Bolån är den låneform som ger lägst ränta och högst möjliga lånebelopp när du finansierar ett tomtköp. De flesta bolån har räntor på 2,25–4,75 %. Om du kan belåna en bostad är det alltså i regel det billigaste sättet att låna till en tomt.
| Fördelar | Nackdelar |
|---|---|
| Låg ränta | Kan höja amorteringskrav |
| Lång löptid ger låg månadsbetalning | Risk att tvingas sälja bostad |
Bygglån för tomtköp
Med bygglån (byggnadskreditiv) kan du låna till både tomtköp och nybyggnation. För att få bygglån krävs oftast att du redan planerat ditt bygge och kan visa upp ritningar, offerter och kostnadskalkyler. Banken bedömer då hela projektet och gör en förhandsvärdering innan de beviljar lånet.
Du kan låna upp till 85 % av det uppskattade framtida värdet på din fastighet med ett bygglån. Resterande 15 % ska betalas med en kontantinsats. De flesta bygglån har räntor på cirka 4,75 %.
Bygglånet används under byggtiden och betalas ut i etapper i takt med att du betalar fakturor. När huset står färdigt läggs bygglånet om till ett vanligt bolån, med bostaden som säkerhet. Då får du också en lägre ränta och en mer långsiktig återbetalningsplan.
| Fördelar | Nackdelar |
|---|---|
| Amorteringsfritt under byggtiden | Krävs planering |
| Endast ränta för kredit som används | Högre ränta än bolån under byggtiden |
Privatlån för tomtköp
Med privatlån kan du låna till en tomt utan att behöva kontantinsats eller ställa säkerhet. Banken gör en kreditprövning baserat på din inkomst och ekonomi. Lånebeloppet är oftast lägre och räntan högre än för bolån. Privatlån passar därför bäst för mindre tomtköp eller som del av en större finansiering.
Privatlån ges ut på 100–800 000 kr och har räntor på 4,36–22 %. De flesta privatlån har dock räntor på 8,44–13,44 %.
Till skillnad från bolån och bygglån krävs ingen kontantinsats för att ta ett privatlån till en tomt. Därför kan privatlån passa bra till tomtköp för dig som saknar kontantinsats och vill låna till hela priset för en tomt.
| Fördelar | Nackdelar |
|---|---|
| Krävs ej kontantinsats | Relativt hög ränta |
| Ej krav på att bygga på tomt | Avskaffat ränteavdrag |
Medlemslån för tomtköp
Medlemslån fungerar som vanliga privatlån, men erbjuds till medlemmar i fackförbund och vissa andra organisationer. Skillnaden mellan medlemslån och vanliga privatlån är att räntan på medlemslån är lägre. Räntorna på medlemslån är 6,05–9,3 %, enligt Låneas data.
Lånebeloppen för medlemslån är dock lägre än för andra tomtlån. Därför passar de bäst för mindre tomter. Medlemslån ges ut på 20 000–400 000 kr, enligt Låneas data.
Du behöver ingen kontantinsats eller säkerhet för att låna till en tomt med ett medlemslån. Om du är medlem i en organisation som erbjuder medlemslån kan du alltså låna till en tomt utan säkerhet till förhållandevis låg ränta.
| Fördelar | Nackdelar |
|---|---|
| Krävs ej kontantinsats | Högre ränta än bolån |
| Lägre ränta än vanliga privatlån | Lägre ränteavdrag än bolån |
Får jag använda en tomt som säkerhet för lån?
Det är tillåtet att använda en tomt som säkerhet för ett lån. Varken konsumentkreditlagen (2010:1846) eller andra regler förbjuder detta. Trots att det är juridiskt möjligt accepterar de flesta långivare inte obebyggda tomter som enda säkerhet.
Enligt 2 § konsumentkreditlagen räknas även lån med säkerhet i tomträtter som bostadskrediter. En tomträtt innebär rätten att nyttja en tomt. Oftast är det en kommun som hyr ut tomträtter inom kommunen. Tomträtter kan belånas på liknande sätt som vanliga fastigheter, enligt 13 kap. 1 § jordabalken (1970:994).
Viktigt att jämföra för att välja tomtlån
De 6 viktigaste sakerna att jämföra för att välja lån till tomt är:
-
Lånetyp
När du ska köpa tomt bör du jämföra lånetyper utifrån dina egna förutsättningar, ränta, krav på säkerhet, lånebelopp och återbetalningstid. Om du har en bostad att belåna är bolån oftast det billigaste alternativet. Saknar du säkerhet kan privatlån eller medlemslån passa bättre.
Om du planerar att bygga på din tomt och vill låna till både bygge och tomtköp kan ett bygglån passa bäst. Det kräver dock att du har en kontantinsats på minst 15 % av det uppskattade framtida fastighetsvärdet.
-
Krav
När du jämför lån till tomtköp bör du först se till att du bara jämför lån du faktiskt uppfyller grundkraven för. Det sparar tid och minskar risken för avslag på ansökningar.
Om du ansöker om ett tomtlån vars krav du inte uppfyller får du automatiskt avslag. Då registreras en UC-förfrågan som gör det svårare att få lån nästa gång du ansöker. För att undvika avslag och att försämra din kreditvärdighet i onödan bör du alltså säkerställa att du ansöker om ett tomtlån med krav som du uppfyller.
-
Lånebelopp
När du jämför lånebelopp för tomtköp är det viktigt att inte enbart fokusera på var du kan låna mest. Utgå istället från hur mycket du faktiskt behöver låna och välj ett lån som passar din ekonomiska situation. Att låna mer än nödvändigt innebär onödiga räntekostnader.
Om du vill öka chansen till ett högre lånebelopp kan du överväga att ha en medsökande, till exempel en partner eller familjemedlem. Då räknas bådas inkomster vid kreditprövningen, vilket ofta ger möjlighet till större lån och lägre ränta.
-
Löptid
Ju längre löptid du väljer, desto lägre blir månadsbetalningen. När du jämför löptider för lån till tomtköp bör du dock inte välja längsta möjliga löptid för att få en låg månadsbetalning. Du betalar nämligen samtidigt mer i ränta totalt sett än om du betalar av lånet så snabbt som möjligt.
Fundera på hur snabbt du realistiskt kan betala tillbaka lånet utan att din ekonomi blir för ansträngd. En kortare löptid innebär högre månadsbetalning, men lånet blir billigare i längden. Därför bör du jämföra löptider för tomtlån som medför både en rimlig månadsbetalning och totalkostnad.
-
Ränta
För att jämföra räntor på privatlån till tomt är det oftast bäst att använda en låneförmedlare. Då skickas din ansökan till upp till 41 st långivare samtidigt, och du får svar från alla som kan erbjuda lån. På så vis undviker du att försämra din kreditvärdighet genom att ansöka om flera privatlån på egen hand.
Du kan även jämföra räntor på bolån via låneförmedlare. Om du har ett befintligt bolån måste du dock i så fall flytta över hela bolånet till din nya långivare.
Räntor på bygglån går inte att jämföra via låneförmedlare. De flesta långivare erbjuder dock samma räntor på bygglån för alla låntagare. Du kan därför enkelt ta reda på vilken ränta du får utan att behöva ansöka om olika bygglån.
-
Avgifter
Avgifter påverkar i regel kostnaden mest för små lån. För stora lån, såsom tomtlån, består kostnaden till större del av ränta än av avgifter. Därför är det sällan avgörande att jämföra vilka lån som har lägst avgifter. Om du kan välja ett tomtlån utan avgifter är det dock en fördel.
Aviavgifter bör du vara extra uppmärksam på. En avgift på till exempel 30–50 kr per månad blir i längden dyrt om lånet löper över många år. På ett lån med 20 års löptid kan aviavgifter ensamma kosta tusentals kronor. Välj därför helst ett tomtlån utan aviavgift eller där du kan välja gratis avisering via autogiro eller e-faktura.
Få bäst villkor på tomtlån
Tre tips för att få så bra villkor som möjligt på tomtlån är:
-
Förbättra din kreditvärdighet innan du ansöker. Några åtgärder som ökar kreditvärdigheten är att betala av så mycket lån som möjligt, avsluta aktiva krediter och undvika nya kreditupplysningar. Genom att förbättra din kreditvärdighet innan du ansöker om tomtlån ökar chansen att få lägre ränta och bättre lånevillkor.
-
Ta lån med en medlåntagare. Att ansöka om tomtlån med en medlåntagare, till exempel en partner eller förälder, medför ofta bättre lånevillkor än om du ansöker själv. Med två inkomster ökar både kreditvärdighet och återbetalningsförmåga. Därför brukar banker kunna erbjuda högre lånebelopp och bättre ränta om ni är två låntagare istället för bara en. Se mer: Ta lån med medlåntagare
-
Jämför privatlån till tomt via en låneförmedlare. Genom att använda en låneförmedlare kan du jämföra tomtlån från flera långivare samtidigt, utan att göra flera kreditupplysningar. Det ökar chanserna att hitta det privatlån som ger bäst villkor för tomtköpet. Se mer: Jämför lån via låneförmedlare
Tips inför att låna till tomt
Sex tips till dig som ska låna pengar till en tomt är:
- Definiera dina krav på tomten. Tänk igenom var tomten ska ligga och vilka behov du har, till exempel närhet till skola, arbete, kollektivtrafik, service och natur. Sätt en tydlig kravlista innan du börjar leta, så undviker du att fastna för en tomt som inte passar dina långsiktiga behov.
- Ta reda på kommunens detaljplan. Kontakta kommunen och begär ut detaljplanen för området där tomten ligger. Den visar vad du får bygga, hur stort, hur högt och hur nära tomtgränsen. Det kan också finnas regler kring placering av infarter, byggnader och anslutning till vägar.
- Undersök framtida byggprojekt i området. Läs kommunens områdesbestämmelser och utvecklingsplaner. Om nya projekt som vägar, skolor eller kollektivtrafik planeras kan det höja tomtens framtida värde. Men var vaksam på störande projekt som bullriga vägar eller industrier nära tomten.
- Kontrollera anslutning till el, vatten, avlopp och fiber. Ta reda på om tomten redan är ansluten till nödvändiga nätverk. Saknas anslutningar kan kostnaderna bli höga. För att undvika dyra överraskningar senare bör du kontakta respektive leverantör för att få prisuppgifter på elanslutning, VA-nät och fiber.
- Ta reda på solens rörelse över tomten. Besök tomten vid olika tider på dagen eller använd digitala solkartor. Detta hjälper dig att planera husets placering för bästa ljusinsläpp och hur uteplatser, altaner och balkonger bör riktas för att få sol vid önskade tider.
- Räkna på hur mycket du behöver låna till tomten. Förutom själva tomtpriset bör du inkludera kostnader för att göra tomten byggklar, till exempel markarbeten, sprängning, schaktning, rivning av befintliga byggnader och eventuella saneringskostnader. Gör en komplett budget innan du ansöker om lån.
Ytterligare kostnader att låna till utöver tomtköp
- Lagfart. Om du köper en tomt måste du också ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. En lagfart är ett bevis på vem som äger en fastighet. Avgiften för lagfart är 1,5 % av köpeskillingen samt en administrativ avgift på 825 kr.
- Pantbrev. Om du tar lån med tomten eller det framtida huset som säkerhet krävs att det finns pantbrev på lånebeloppet. Behöver du nya pantbrev är avgiften 2 % av det belopp som pantbrevet gäller plus en fast avgift på 375 kr.
- Bygglovsavgift. För att få bygga på en tomt krävs bygglov från kommunen. Avgiften är oftast 10 000–50 000 kr, beroende på byggnadens storlek och kommunens taxa.
- Förberedande markarbeten. Markarbeten kan inkludera sprängning, schaktning, dränering och utjämning av mark. Kostnaden varierar kraftigt beroende på markens förutsättningar, och kan hamna mellan cirka 100 000 och 300 000 kr eller mer.
- Anslutningsavgifter. Kostnaden för att ansluta tomten till el, vatten, avlopp och fiber varierar oftast mellan cirka 50 000 och 200 000 kr totalt. Avgifterna varierar bland annat beroende på avstånd till befintliga nät.
- Arkitekt- eller konstruktionsritningar. Om du inte köper ett färdigt kataloghus kan du behöva ta hjälp av en arkitekt eller konstruktör för ritningar och bygglovshandlingar. Kostnaden kan variera mycket, men hamnar ofta på cirka 20 000–100 000 kr beroende på omfattning.
- Tillfälliga boendekostnader medan tomten bebyggs. Under byggtiden kan du behöva hyra tillfälligt boende. Kostnaden beror på byggtidens längd och hyresnivån där du bor, men räkna med cirka 5 000–15 000 kr per månad.
- Besiktningskostnader. Innan ett hus tas i bruk efter att det är färdigställt ska en oberoende slutbesiktning göras för att kontrollera att byggnationen håller rätt standard. Efter godkänd slutbesiktning får du slutbesked från kommunen och kan flytta in. En slutbesiktning kostar i regel cirka 7 000–20 000 kr.
Hitta en tomt att låna till
För att hitta rätt tomt innan du tar ett tomtlån:
- Undersök kommunens utbud av tomter och ställ dig i kö. Många kommuner säljer tomter direkt till privatpersoner. Besök kommunens webbplats, se vilka tomter som finns tillgängliga och ställ dig i eventuell tomtkö. I vissa kommuner kan kötiden vara lång, så anmäl dig tidigt.
- Kolla upp utbudet av tomter hos husleverantörer. Många husföretag erbjuder paketlösningar där tomt och hus säljs tillsammans. Kontakta olika leverantörer och fråga om de har tomter i områden du är intresserad av. Det kan vara ett smidigt sätt att hitta en byggklar tomt.
- Anmäl intresse hos olika mäklare. Registrera dig hos flera fastighetsmäklare och anmäl ditt intresse för tomter i önskade områden. Mäklarna kan tipsa dig om nya objekt direkt när de kommer in, ibland innan de annonseras publikt.
- Hör dig för med vänner och bekanta. Berätta i ditt nätverk att du söker tomt. Ibland finns det möjligheter via kontakter som ännu inte annonserat sin tomt. Publicera även en efterlysning på sociala medier och be dina vänner dela ditt inlägg så att det når ut till fler.
- Leta efter en bebyggd tomt med ett rivningsobjekt. I vissa fall kan det vara enklare att köpa en tomt med ett rivningsobjekt än att hitta en obebyggd tomt. Kostnaden för rivning måste räknas in, men du kan på så sätt få tag i mark på attraktiva lägen där nybyggnation annars är svårt.
Relaterat till tomtlån
Vanliga frågor och svar
Vad avgör om jag får tomtlån?
Om du får tomtlån eller inte avgörs huvudsakligen av din kreditvärdighet, oavsett lånetyp. Vid bygglån spelar även tomtens läge och kvalitet in, samt hur genomarbetad din byggplan är. Långivarna behöver då se att projektet är realistiskt och att tomten har ett bra marknadsvärde som underliggande säkerhet.
Kan jag låna pengar till en tomt utan att bygga på den?
Ja, du kan låna till en tomt utan att bygga på den om du tar ett privatlån eller belånar en befintlig bostad. Däremot går det inte att ta ett bygglån utan att bygga på tomten. Det beror på att banken kräver att du följer en godkänd byggplan och påbörjar bygget enligt de villkor som satts upp vid ansökan.
Hur länge kan jag ha tomtlån utan att bygga?
Med privatlån eller bolån kan du ha tomtlån så länge du vill utan att bygga, eftersom det inte finns någon tidsgräns. Har du däremot ett bygglån är löptiden maximalt 12–24 månader hos de flesta långivare, och under den tiden måste du påbörja och helst färdigställa bygget på din tomt.
Finns det tomtlån som inte kräver kontantinsats?
Ja, det finns tomtlån som inte kräver kontantinsats, till exempel privatlån. Eftersom privatlån är utan säkerhet behöver du varken kontantinsats eller pantsättning av tomten. Tänk dock på att räntan på privatlån ofta är högre än för bolån eller bygglån med säkerhet.
Kan jag låna till en tomt utan att ha en färdig byggplan?
Ja, du kan låna till en tomt utan att ha en färdig byggplan om du tar ett privatlån eller belånar en befintlig bostad. Dessa lån kräver ingen byggplan vid ansökan, och du är inte tvungen att bygga på tomten. Bygglån kräver däremot i regel en detaljerad plan med ritningar och kalkyler redan vid ansökan.
Kan jag använda en annan fastighet som säkerhet för ett tomtlån?
Ja, du kan använda en annan fastighet som säkerhet för ett tomtlån genom att belåna en befintlig bostad. Banken utökar då ditt nuvarande bolån eller ger ett nytt lån med bostaden som säkerhet. Det medför ofta bättre villkor än lån utan säkerhet, såsom högre belopp och lägre ränta.
Om författaren